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Nachrangdarlehen zur Immobilienfinanzierung

Ihre Immobilienprojekte wachsen und gedeihen und zusätzlich suchen Sie nach weiteren Investoren sowie Finanzierungsmöglichkeiten? Ein Nachrangdarlehen kann gerade bei der Immobilienfinanzierung zu besserer Bonität oder einer Erhöhung der Eigenkapitalquote verhelfen. Unsere Kanzlei begleitet und berät Sie in sämtlichen Phasen des Projektes sowie bei der Finanzierung!

Foto: Joel Filipe/Unsplash

Nachrangdarlehen: erhöhte Zinsen für Kapitalgeber

Nachrangdarlehen unterliegen erhöhten Risiken, da die Gläubiger erst dann ausbezahlt werden, wenn alle anderen Verbindlichkeiten bedient sind. Aus diesem Grund erhalten Kapitalgeber bei Nachrangdarlehen meist einen besseren Zins oder eine zusätzliche Gewinnbeteiligung. Allerdings steht ein nachrangiges Darlehen im Rang vor dem Eigenkapital, so dass die Eigentümer im Falle der Zahlungsunfähigkeit kein Geld erhalten, solange nicht auch die Nachrangdarlehen bedient sind.

Welche Vorteile hat ein Nachrangdarlehen?

Ein nachrangiges Darlehen hat für den Darlehensnehmer den Vorteil, dass es wie wirtschaftliches Eigenkapital gewertet wird, wenn es zu einer Bilanzanalyse oder einem Ratingprozess kommt. So erhöht ein Nachrangdarlehen die Eigenkapitalquote eines Unternehmens und führt dazu, dass Kredite zu attraktiveren Konditionen gewährt werden.
Wäre das eine Option für Sie? Rufen Sie uns an!

Welche Besonderheiten gibt es bei Nachrangdarlehen?

Der Darlehensgeber hat keine Stimmrechte, kein Anfechtungsrecht, noch die Möglichkeit, bei Gesellschafterversammlungen zu reden oder Anträge zu stellen. Er ist nicht an Verlusten der Gesellschaft beteiligt und seine vertraglichen Rechte und Pflichten können an Dritte abgetreten werden. Die Sicherheiten sind eher gering, dafür ist das Ausfallrisiko höher.

Rangrücktrittsvereinbarung

Damit das Darlehen im Rang hinter alle anderen Fälligkeiten gestellt wird, muss eine Rangrücktrittsvereinbarung unterzeichnet werden. Man kann dazu auch Nachrangabrede oder Dubordination sagen.

Wir sind gern an Ihrer Seite und begleiten Ihr Projekt von der Recherche bis zur Umsetzung!

Wann ist ein Nachrangdarlehen bei der Immobilienfinanzierung sinnvoll?

Anhebung von Eigenkapital für eine Baufinanzierung

Will ein Bauherr bei seiner Bank einen Baukredit beantragen, fordert die Bank eine gewisse Menge an Eigenkapital als Sicherheit. In diesem Fall kann der Bauherr das Geld aus einem Nachrangdarlehen (auch von einer anderen Bank) als Eigenkapital einsetzen und so einen attraktiveren Zinssatz für den Hauptkredit erwirken. Der Bauherr hat so zunächst zwar den Nachteil höherer Zinsen, allerdings kann er das Nachrangdarlehen schnellstmöglich zurückbezahlen und so langfristig von besseren Zinsen beim Hauptkredit profitieren. Da die Volumina bei Baufinanzierungen oft in sehr große Summen gehen, machen auch kleine Zinsunterschiede einen hohen Betrag aus.

Bei Umbau oder Ausbau einer Immobilie

Bei einer Bestandsimmobilie ist es meistens so, dass die Finanzierung eines Kredites über viele Jahre hinweg läuft. Will nun der Bauherr nachträglich einen Umbau oder Ausbau vornehmen, kann diese zusätzliche Finanzierung möglicherweise über ein Nachrangdarlehen erfolgen. Ebenso kann eine Sanierung unvorhergesehen notwendig sein und so finanziert werden.

Zur Überbrückung von Engpässen bei der Baufinanzierung

Gerade wenn eine Baufinanzierung eng kalkuliert ist, kann es sein, dass durch unvorhergesehene Probleme finanzielle Engpässe auftreten. Dann kann eine Nachfinanzierung mithilfe eines Nachrangdarlehens erfolgen.

Erbauszahlungen

Sollen Erben der Immobilie im Laufe der Finanzierung ausbezahlt werden, kann dies über ein Nachrangdarlehen geregelt werden.

Was sollten Anleger mit qualifiziertem Nachrangdarlehen tun?

Lassen Sie sich am besten bereits vor Vertragsabschluss beraten oder anstehende Verträge durch uns prüfen. Sie tragen das Risiko, einen Totalverlust zu erleiden. Auch hier ist anwaltliche Begleitung dringend angeraten. Haben Sie bereits einen bestehenden Vertrag und sind unsicher, dann gilt es zu prüfen, ob Sie sich aus dem Vertrag lösen können.

Wir prüfen Ihren Vertrag und untersuchen, ob Sie beispielsweise einen Schadensersatzanspruch wegen falscher Beratung haben.

Was ist der Unterschied zwischen erstrangigen und nachrangigen Darlehen bei der Immobilienfinanzierung?

Bei der Finanzierung von Immobilien geht es oft um sehr hohe Summen, die von Banken an Kreditnehmer vergeben werden. Somit wird bei einem Immobilienprojekt meistens die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Das hat für die Kreditgeber – meistens die Bank – den Vorteil, dass sie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit Zugriff auf eine sogenannte dingliche Sicherheit haben (das Immobilienprojekt).
Dabei werden Einträge im Grundbuch mit einem höheren Rang (im Fall einer Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit) zuerst beglichen. Wenn anschließend noch Gelder vorhanden sind, werden die Forderungen von Nachrangdarlehensgebern bedient. Das bedeutet, dass gerade Nachrangdarlehen riskant sind, da es unklar ist, ob im Fall einer Insolvenz, noch genügend Kapital vorhanden ist, um nachrangige Gläubiger auszubezahlen.

Gerne begleiten und betreuen wir Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung. Wir beraten Sie gerne bei einem Kreditvergleich.

Was ist der Unterschied zwischen erstrangigen und nachrangigen Darlehen bei der Immobilienfinanzierung?

Bei der Finanzierung von Immobilien geht es oft um sehr hohe Summen, die von Banken an Kreditnehmer vergeben werden. Somit wird bei einem Immobilienprojekt meistens die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Das hat für die Kreditgeber – meistens die Bank – den Vorteil, dass sie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit Zugriff auf eine sogenannte dingliche Sicherheit haben (das Immobilienprojekt).
Dabei werden Einträge im Grundbuch mit einem höheren Rang (im Fall einer Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit) zuerst beglichen. Wenn anschließend noch Gelder vorhanden sind, werden die Forderungen von Nachrangdarlehensgebern bedient. Das bedeutet, dass gerade Nachrangdarlehen riskant sind, da es unklar ist, ob im Fall einer Insolvenz, noch genügend Kapital vorhanden ist, um nachrangige Gläubiger auszubezahlen.

Gerne begleiten und betreuen wir Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung. Wir beraten Sie gerne bei einem Kreditvergleich.

Welche Vorteile hat eine Mezzanine-Finanzierung bei Immobilienprojekten?

Bei einer Mezzanine-Finanzierung gibt es viele Dinge zu bedenken. Hier die Vorteile, die sich bieten:

Vorteil 1

Sie gewinnen eine günstigere Mischfinanzierung für Ihr Unternehmen

Sie stärken als Unternehmen Ihre Eigenkapitalquote und belasten Ihre Bilanz nicht durch einen (zusätzlichen) Kredit. So vermeiden Sie die Aufnahme von Fremdkapital oder haben im Gegenteil die Möglichkeit, frisches Fremdkapital aufzunehmen. Sie verbessern Ihre Chancen für eine mögliche Anschlussfinanzierung, da Ihnen so eine höhere Kreditlinie eingeräumt werden kann. Das ist gerade in der heutigen Zeit immens wichtig, da Banken eher zurückhaltend bei der Vergabe von Krediten sind.

Vorteil 2

Sie verringern Ihre Abhängigkeit von Banken und klassischen Kreditgebern

Gerade im Mittelstand, in der Baubranche, Immobilien-Investments und bei Projektgesellschaften ist es wichtig, die Finanzierungsstruktur zu variieren und sich etwas unabhängiger und weniger angreifbar zu machen. Mit einer Mezzanine-Finanzierung können Sie mit verschiedenen Geldgebern arbeiten, erhalten einen attraktiveren Kredit von der Bank und sind insgesamt unabhängiger.

Vorteil 3

Sie behalten alle Stimmrechte bei sich

Mezzanine-Kapital ist kein Eigenkapital, es kann unabhängig von Banken abgewickelt werden und ihre Kapitalgeber beteiligen sich an Ihren Immobilienprojekten nur als Mezzanine-Kapitalgeber. Somit müssen Sie keine Stimmrechte abtreten und keinen Einfluss auf Ihr Geschäftsmodell akzeptieren. Die Kontrolle im kurzfristigen operativen wie auch im langfristigen strategischen Rahmen bleibt beim Kapitalnehmer.

Vorteil 4

Sicherheiten

Sie benötigen keine Sicherheiten, wenn Sie eine Finanzierung durch Mezzanine-Kapital anstreben.

Vorteil 5

Finanzielle Anreize

Für die Kapitalgeber sind die Anreize attraktiv, da sie mit Mezzaninekapital höhere Renditen erzielen können. Zudem sind die Anlagemodelle sehr individuell und zudem erhalten sie Steuervorteile.

Was sind die Besonderheiten der Mezzanine Finanzierung bei Immobilien?

Weitere fünf Vorteile für Sie…

Mit dem Einsatz von Mezzanine-Kapital haben Sie vielfältige Vorteile bei der Finanzierung für Immobilienprojekte:

Trotz Finanzierung behalten Sie die volle Kontrolle
Ihre Investoren erhalten kein Mitspracherecht für ihre Kapitalbeteiligung. Somit bleiben Sie mit Ihrem Unternehmen als Bauträger oder bei Projektentwicklungen frei und ungebunden.

Ihre Attraktivität für andere Investoren steigt
Sie können Ihren Investoren eine vergleichsweise hohe Rendite bieten, so dass Sie als Bauträger oder Projektentwickler gute Chancen haben, Interessenten zu finden und zu gewinnen.

Der Leverage-Effekt greift
Gerade bei kostenintensiven Projekten ist es attraktiv, dass Sie das Eigenkapital mit Hilfe von Mezzanine-Kapital hebeln können. So profitieren Sie vom Leverage-Effekt und können vielleicht sogar mehrere Bauvorhaben umsetzen.

Sie genießen flexible Konditionen
Mezzanine-Kapital ist in unterschiedlichsten Ausprägungen verfügbar. Es gibt eine Auswahl an Modellen und möglichen Kapitalgebern, je nachdem welche Form gerade für die speziellen Immobilienprojekte benötigt wird.

Beim Mezzanine-Kapital wählen Sie zwischen verschiedenen Angeboten
Je nach Präferenz und Projekt findet sich die passende Finanzierungsform.

Wir beraten Sie hier sehr gern!

Foto: Photo by Pierre Châtel-Innocenti / Unsplash

Wofür eignet sich Mezzanine-Kapital bei der Finanzierung im Immobilienbereich?

  • Bestandsentwicklung
  • Aufbau und Ausbau neuer Standorte
  • Entwicklung neuartiger Immobilieninvestments
  • Crowdinvesting bei neuen Wohnformen
  • Entwicklungskosten
  • Markteinführung neuer Konzepte, Produkte und Dienstleistungen
  • Digitalisierungsmaßnahmen wie beispielsweise Online-Shops, neue Software zur Produktivitätssteigerung oder Investitionen in die IT-Sicherheit

Fazit zu Mezzanine-Finanzierungen bei Immobilien

Mezzanine-Finanzierungen sind eine moderne Art der Finanzierung, die in ihrer Ausprägung eine hybride Finanzierungsform ist. Mezzaninekapital ist sehr zu empfehlen, wenn Sie eine mögliche Lücke zwischen Eigen- und Fremdkapital schließen und so die Finanzierungskonditionen verbessern wollen. Sie behalten dabei die volle Kontrolle, müssen keine Stimmrechte abtreten und werden für potenzielle Geldgeber attraktiver. Sie können bei Ihren Immobilienprojekten ihren Eigenkapitalanteil hebeln und gebundenes Kapital lösen.

Wir begleiten Sie dabei in allen Phasen und finden gemeinsam die für Sie optimale Lösung aus den angebotenen Mezzanine Finanzierungsformen

FAQ

Was bedeutet das Wort Mezzanine?

Der Begriff kommt aus der Architektur und bedeutet Zwischengeschoss oder niedriges Halbgeschoss.

Wie hoch ist die Verzinsung bei Mezzanine-Kapital?

Eine Laufzeit sowie die Höhe der Finanzierung sind nicht fixiert und daher variabel zu vereinbaren. Normalerweise liegt die übliche Verzinsung zwischen 10 % und 20 %. Gerade hier kommt dann die Leistung eines Anwalts ins Spiel, um über die Modalitäten zu verhandeln, wie die genauen Konditionen, das Verhältnis von fester Verzinsung zu Gewinnbeteiligung sowie die anteiligen Bedingungen, die sich aus der Marktsituation ergeben.

Wer vergibt Mezzanine-Kapital?

Es kann durch Banken aber auch durch Private-Equity-Gesellschaften oder private Geldgeber vergeben werden, was insbesondere bei Projektentwicklern zur Projektfinanzierung sehr beliebt ist.

Wie funktioniert eine Mezzanine-Finanzierung?

Bei einer Mezzanine-Finanzierung sind Unternehmen nicht in jedem Fall auf die Unterstützung von Banken angewiesen. Denn ob die Instrumente dem Eigen- oder Fremdkapital zugeordnet werden, hängt von der Ausgestaltung ab. Es handelt sich hier um eine Mischform.
Hier unterstützen wir Sie gerne als Kanzlei und bringen unser langjähriges Experten Know-how ein, damit Sie die richtige Form der Mezzanine Unternehmensfinanzierung wählen, um das Maximum an Erfolg für Ihre Immobilien-Projekte zu generieren.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für Unternehmen?

Für Unternehmen – gerade auch in der Immobilienbranche – ist die Beschaffung von Geldmitteln ein wichtiges und tagtägliches Thema. Denn es geht um Großprojekte, die gestemmt werden wollen, wofür meistens Fremdkapital benötigt wird. Typischerweise wird dies von Banken als Kreditgeber gegen die Zahlung von Zinsen gewährt. Oft ist es allerdings nötig, den Eigenkapitalcharakter zu erhöhen, um an einen guten Kredit zu kommen. Hier – und gerade auch für Startups – ist es dann möglich, über Mezzanine-Finanzierungen zu agieren. Auch eine Zwischenfinanzierung oder Bridge-Finanzierung wäre eine Variante sowie das sogenannte Crowdinvesting als mögliche Form für diesen Bereich.

Mezzanine-Kapital durch Crowdinvesting als Option?

Bei dieser Variante finanzieren Privatanleger mit einer Anzahl an kleineren Beträgen ein größeres Immobilienprojekt. Oftmals geschieht dies mit Hilfe einer Plattform.