Gerade in der Immobilienbranche oder für Projektentwickler sind Großprojekte mit hohem Kapitalvolumen an der Tagesordnung. Eine Immobilienfinanzierung ist hier üblich und die Mezzanine Finanzierung der Immobilien Projekte eine valide Möglichkeit, den Eigenkapitalanteil zu erhöhen oder eine Alternative zu Banken als Geldgeber in Anspruch zu nehmen. Lassen Sie uns gemeinsam schauen, welche Möglichkeiten für Sie optimal sind!
Was versteht man unter Mezzanine Finanzierungen?
Der Begriff „mezzanine“ bedeutet wörtlich „Zwischengeschoss“. Der Begriff Mezzanine-Finanzierung leitet sich davon ab, dass es dabei um eine Finanzierungsform geht, die sich zwischen Eigenkapital und einem Darlehen (Fremdkapital) befindet. Es handelt sich um Hybridkaptial.
Welche Möglichkeiten der Mezzanine-Finanzierung gibt es? Es gibt etliche vertragliche Möglichkeiten, Mezzanine-Kapital zu gestalten. Wir beraten Sie gerne, damit Sie die optimale Variante für sich und Ihre Firma finden. Nachrangdarlehen – bei dieser Variante stellen Anleger gemeinsam kurz- bis mittelfristiges Kapital zur Verfügung. Als Gegenleistung erhalten sie eine attraktive Verzinsung. Genussrechte oder Genussscheine – hier erhalten die Investoren als Vergütung vertraglich geregelte Anteile an den Unternehmensgewinnen oder Unternehmensumsätzen. Stille Beteiligung (typisch und atypisch) – die Investoren werden als stille Teilhaber nach außen hin nicht sichtbar und erhalten dafür im Gegenzug eine Gewinnbeteiligung sowie gewisse Kontrollrechte. Partiarisches Darlehen – dieses Darlehen basiert auf einer Gewinnbeteiligung.
Welche Unterlagen muss ein Immobilienunternehmen bei einer Mezzanine-Finanzierung vorlegen? Je besser die Unterlagen bei Anfragen sind und auch vorbereitet wurden, desto einfacher ist die Abwicklung und umso besser sind die Chancen auf attraktive Konditionen. Zudem muss ein Bauträger oder Projektabwickler möglichen Mezzanine-Kapitalgebern auch einen guten Einblick in das Geschäftsmodell sowie in die Immobilienprojekte gewähren. Aufgrund dessen wird dann entschieden, ob das geplante Objekt förderfähig ist und möglichen Kapitalgebern angeboten werden kann. Oder ob der Mezzanine-Kapitalgeber selbst einsteigen möchte.
Folgende Unterlagen werden hierfür benötigt:
Komplette Bezeichnung des geplanten Bauvorhabens inklusive Rechtsform und Anschrift des Kreditnehmers Gewerbemietverträge Notarieller Kaufvertrag mit sämtlichen Anlagen und der Bezugsurkunde Bauerrichtungsverträge Aktueller Grundbuchauszug Auszug aus dem Altlastenkataster Verträge mit Generalunternehmern sowie Generalübernehmern Projektdarstellung sowie das Finanz-Exposé
Vorplanungen, Machbarkeitsstudien, Marktanalysen, Baukostenkalkulationen Ist- und Soll-Mieterliste. Am besten in einer Excel-Liste Projektkalkulation mit der Mittelverwendung, Finanzierungsstruktur sowie den vorab getroffenen Annahmen Vor- oder gleichrangige Darlehensverträge des Emittenten Architekten-, Ingenieur- und Projektsteuerverträge Bauvorbescheid / vollständige Baugenehmigung Abgeschlossenheitsbescheinigung Auszug aus dem Baulastenverzeichnis Bebauungsplan
Wie kann Mezzanine-Kapital genutzt werden?
Bilanzoptimierung – Das Bilanzprofil sowie die Finanzkennzahlen verbessern sich und eignen sich so besser zur Vorlage bei einer möglichen kreditgebenden Bank. Erhöhung des Eigenkapitals – Sie erhalten ein besseres Rating und sind dabei nicht gezwungen, zusätzliche Anteilseigner mit an Bord zu nehmen. Risikostreuung – Sie haben die Möglichkeit, Ihre Finanzquellen zu diversifizieren und parallel die Fälligkeiten der Rückzahlungszeiten zu streuen. Steuervorteile – Sie können die Zinsen des neugewonnenen Mezzanine-Kapitals trotz des Eigenkapitalcharakters steuerlich abziehen. Kostenoptimierung – Sie optimieren Ihre Kapitalkosten (WACC = Weighted Average Cost of Capital). Investitionen – So sind Sie flexibel und können je nach Projekt und besonderen Situationen ad hoc agieren.
Was sind die Besonderheiten der Mezzanine Finanzierung bei Immobilien?
Weitere 5 Vorteile für Sie… Mit dem Einsatz von Mezzanine-Kapital haben Sie vielfältige Vorteile bei der Finanzierung für Immobilienprojekte: Trotz Finanzierung behalten Sie die volle Kontrolle Ihre Investoren erhalten kein Mitspracherecht für ihre Kapitalbeteiligung. Somit bleiben Sie mit Ihrem Unternehmen als Bauträger oder bei Projektentwicklungen frei und ungebunden. Ihre Attraktivität für andere Investoren steigt Sie können Ihren Investoren eine vergleichsweise hohe Rendite bieten, so dass Sie als Bauträger oder Projektentwickler gute Chancen haben, Interessenten zu finden und zu gewinnen. Der Leverage-Effekt greift Gerade bei kostenintensiven Projekten ist es attraktiv, dass Sie das Eigenkapital mit Hilfe von Mezzanine-Kapital hebeln können. So profitieren Sie vom Leverage-Effekt und können vielleicht sogar mehrere Bauvorhaben umsetzen. Sie genießen flexible Konditionen Mezzanine-Kapital ist in unterschiedlichsten Ausprägungen verfügbar. Es gibt eine Auswahl an Modellen und möglichen Kapitalgebern, je nachdem welche Form gerade für die speziellen Immobilienprojekte benötigt wird. Beim Mezzanine-Kapital wählen Sie zwischen verschiedenen Angeboten Je nach Präferenz und Projekt findet sich die passende Finanzierungsform. Wir beraten Sie hier sehr gern!
Wofür eignet sich Mezzanine-Kapital bei der Finanzierung im Immobilienbereich?
Bestandsentwicklung Aufbau und Ausbau neuer Standorte Entwicklung neuartiger Immobilieninvestments Crowdinvesting bei neuen Wohnformen Entwicklungskosten Markteinführung neuer Konzepte, Produkte und Dienstleistungen Digitalisierungsmaßnahmen wie beispielsweise Online-Shops, neue Software zur Produktivitätssteigerung oder Investitionen in die IT-Sicherheit
Fazit zu Mezzanine-Finanzierungen bei Immobilien
Mezzanine-Finanzierungen sind eine moderne Art der Finanzierung, die in ihrer Ausprägung eine hybride Finanzierungsform ist. Mezzaninekapital ist sehr zu empfehlen, wenn Sie eine mögliche Lücke zwischen Eigen- und Fremdkapital schließen und so die Finanzierungskonditionen verbessern wollen. Sie behalten dabei die volle Kontrolle, müssen keine Stimmrechte abtreten und werden für potenzielle Geldgeber attraktiver. Sie können bei Ihren Immobilienprojekten ihren Eigenkapitalanteil hebeln und gebundenes Kapital lösen. Wir begleiten Sie dabei in allen Phasen und finden gemeinsam die für Sie optimale Lösung aus den angebotenen Mezzanine Finanzierungsformen.
Der Begriff kommt aus der Architektur und bedeutet Zwischengeschoss oder niedriges Halbgeschoss.
Mezzanine-Kapital ist wie Eigenkapital unbesichert und die Kapitalgeber sind zwar am Unternehmensgewinn beteiligt, nicht aber am Verlust. Ebenso wie Fremdkapital steht es zeitlich befristet zur Verfügung.
Mezzanine-Kapital kann unterschiedlich bereitgestellt werden: Als stille Beteiligungen, als atypisch stille Beteiligungen, in Form von Genussrechten oder als Genussschein oder als Nachrangdarlehen.
Laufzeit sowie Höhe der Finanzierung sind nicht fixiert und daher variabel zu vereinbaren. Normalerweise liegt die Verzinsung zwischen 10 % und 20 %. Gerade hier kommt dann die Leistung eines Anwalts ins Spiel, um über die Modalitäten zu verhandeln, wie die genauen Konditionen, das Verhältnis von fester Verzinsung zu Gewinnbeteiligung sowie die anteiligen Bedingungen, die sich aus der Marktsituation ergeben.
Es kann durch Banken, aber auch durch Private-Equity-Gesellschaften oder private Geldgeber vergeben werden.
Ein klassischer Kredit kostet weniger, denn die Kreditgeber erheben meist eine gewisse Risikoprämie dafür, dass der verliehene Betrag nachrangig behandelt wird. Allerdings sind die Kosten niedriger als die bei Eigenkapital verlangten Renditen.
Die Verwendung von Mezzanine-Kapital hat meistens zwei verschiedene Richtungen:
Es soll als Eigenkapital die Kreditwürdigkeit des Unternehmens stärken, um die Position für größere Bankkredite zu stärken
Bei Verwendung als Fremdkapital fungiert es direkt als Finanzierung von Investitionen.
Für Unternehmen – gerade auch in der Immobilienbranche – ist die Beschaffung von Geldmitteln ein wichtiges und tagtägliches Thema. Denn es geht um Großprojekte, die gestemmt werden wollen, wofür meistens Fremdkapital benötigt wird. Typischerweise wird dies von Banken als Kreditgeber gegen die Zahlung von Zinsen gewährt. Oft ist es allerdings nötig, den Eigenkapitalcharakter zu erhöhen, um an einen guten Kredit zu kommen. Hier – und gerade auch für Startups – ist es dann möglich, über Mezzanine-Finanzierungen zu agieren. Auch eine Zwischenfinanzierung oder Bridge-Finanzierung wäre eine Variante sowie das sogenannte Crowdinvesting als mögliche Form für diesen Bereich.