Die meisten Entscheidungen im Bankbereich sind software-gestützt und auch für die Bewertung im Immobiliensektor nutzen Banken Computerprogramme. Sie legen dazu festgelegte Anforderungen zugrunde und geben bestimmte Daten zum Grundstück oder der Immobilie ein. Der Beleihungswert einer Immobilie ist dabei ein wichtiger Grundpfeiler der Bewertung. Erfahren Sie hier mehr.
Was versteht man unter dem Beleihungswert?
Banken wertschätzen Sicherheit und der Beleihungswert ist der Wert, den Banken als langfristig erzielbaren Gegenwert für eine Immobilie ansetzen. Damit ist der Betrag gemeint, den die Bank bei einer Zwangsversteigerung erhalten könnte, wenn der Kreditnehmer ausfällt.
Eine Bank bewertet eine Gewerbeimmobilie nach dem Beleihungswert, indem sie die Beleihungsgrenze und den Beleihungsauslauf einbezieht. Der Beleihungswert ist allerdings nicht automatisch der Kaufpreis, da die Bank einen Sicherheitsabschlag abzieht.
Somit ist der Beleihungswert fast immer niedriger als der Verkehrswert der Immobilie. In §16 des Pfandbriefgesetzes ist festgelegt, dass der Beleihungswert zu keiner Marktphase den Marktwert einer Immobilie übersteigen darf.
Wie ermittelt die Bank den Beleihungswert?
Es gibt verschiedene Verfahren, wie Banken Gewerbeimmobilien bewerten können:
Das Sachwertverfahren kommt meist dann zum Einsatz, wenn es nur wenige vergleichbare Immobilien gibt. Meistens dann, wenn nachfolgende Mieter oder Käufer die Immobilie auf keine andere Weise nutzen können.
Im Gegensatz dazu berechnet sich das Vergleichswertverfahren anhand aktueller Vergleichsgrundstücke oder Vergleichsimmobilien.
Man kann das sogenannte Indexverfahren nutzen, das den Rauminhalt der Immobilie berechnet und diesen mit einem Wert für den aktuellen Baukostenindex multipliziert.
Vor allem bei internationalen Investoren und Kapitalgebern wird gerne das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) angewendet.
Eine weitere Möglichkeit ist das Abschlagsverfahren. Hier schätzt die Bank die Baukosten ohne Nebenkosten und zieht pauschal einen Risikoabschlag von 10 bis 30 % ab.
Bei vermieteten Objekten nimmt man gerne das Ertragswertverfahren. Hier gelten die Mieteinnahmen als Basis. Die Kosten werden von den Jahresmieteinnahmen abgezogen und mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, in den Faktoren wie der Zustand der Immobilie, Alter, Nutzung sowie die Größe einfließen. Gewerbeimmobilien werden vor allem mit diesem Verfahren bewertet. Neben dem materiellen Wert ist es entscheidend, welche zukünftigen Gewinnmöglichkeiten mit der Gewerbeimmobilie verbunden sind.
Zusammen mit dem Bodenwert errechnet sich anschließend der Beleihungswert.
Diese Unterlagen benötigen Sie für die Bewertung beziehungsweise für die Bank
Bei der Finanzierung von Immobilien ist es wichtig, gut vorbereitet zu sein. Daher sollten Sie diese Unterlagen zusammenstellen:
- Lageplan, Nutzungsplan, Grundriss
- Aktuelle Marktanalyse
- Grundbuchauszug
- Ertragswertgutachten
- Gewinn-und-Verlust-Rechnung
- Unternehmensbilanzen
- Vermögensnachweise
- Entwurf des Kaufvertrags
- Mietverträge, Pachtverträge (falls diese vorhanden sind)
Wir sind Ihnen bei jeglichen Fragen rund um die Finanzierung sowie Bewertung von Gewerbeimmobilien jederzeit sehr gerne behilflich. Oft werden Gutachter eingesetzt und auch hier helfen wir Ihnen gern.
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