Bei der Bewertung einer Immobilie stößt man auf unterschiedliche Begriffe wie Marktwert, Verkehrswert und manchmal auch auf Beleihungswert, Zeitwert oder Einheitswert. Diese kennzeichnen den Immobilienwert aus unterschiedlichen Betrachtungsweisen heraus. Aber wo befinden sich die Unterschiede und welcher ist für die Vermarktung einer Immobilie am wichtigsten?
Verkehrswert
Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den Wert beziehungsweise Verkaufspreis, den eine Immobilie unter aktuellen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen kann.
Die genaue Begriffsklärung findet man unter § 194 im Baugesetzbuch (BauGB):
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Der Verkehrswert kann nach drei Wertermittlungsverfahren bestimmt werden:
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Vergleichswertverfahren
Er wird von einem Sachverständigen ermittelt und bildet so den sachlichen Wert zur Veräußerung einer Immobilie.
Marktwert
Unter dem Marktwert versteht man den tatsächlichen Preis, den Grundstücke oder Gebäude auf dem Immobilienmarkt erzielen können. Dabei werden beim Marktwert weder Steuern noch Nebenkosten mitberücksichtigt.
Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert einer Immobilie
Der Verkehrswert ist, wie oben beschrieben, gesetzlich im Baugesetzbuch geregelt. Der Marktwert fungiert wie eine Art Synonym für den Verkehrswert und meint den am Markt zu erzielenden Preis einer Immobilie. Exakter zur Bestimmung einer Immobilie ist der Verkehrswert.
Im Prinzip bedeuten beide Begriffe das Gleiche.
Welche Merkmale hat der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert einer Immobilie hat diese Merkmale:
- Neutralität – ein Experte ermittelt unabhängig und neutral von Erwartungen der Verkäufer oder Käufer, den Verkehrswert einer Immobilie.
- Objekt – in der Regel bezieht sich der Verkehrswert auf eine Immobilie oder ein Grundstück.
- Gewöhnlicher Geschäftsverkehr – die Ermittlung des Verkehrswertes basiert auf der Freiheit der Marktteilnehmer sowie auf der Informationsfreiheit.
- Stichtagsbezogen – da der Verkehrswert variabel ist, kann er sich von Tag zu Tag unterscheiden.
- Ergebnis – ein Gutachter ermittelt den Preis einer Immobilie oder eines Grundstücks.
Diese Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie
- Lage, Lage, Lage und Umfeld einer Immobilie
- Grundfläche und Schnitt
- Marktgegebenheiten
- Alter und Zustand (Renovierungen, energetische Sanierung)
- Ausstattung
- Rechtliche Bedingungen wie beispielsweise Denkmalschutz
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